Đất đai gắn liền với những mối quan hệ tình cảm sâu đậm trong gia đình Việt, nhưng chính vì tin tưởng lẫn nhau mà nhiều gia đình đã bỏ qua những thủ tục pháp lý cần thiết - Ảnh minh họa từ AI
Những năm đầu thập niên 1970, ở một vùng quê phía Bắc, ông N. được chính quyền địa phương giao cho một thửa đất thổ cư. Do công tác xa nhà, ông không trực tiếp sinh sống trên đất mà để cho vợ chồng người con trai dựng nhà, ở ổn định.
Ít lâu sau, người con trai của ông lại cho phép cháu ruột của mình, khi đó còn là một thanh niên chưa có chỗ ở riêng, đến dựng một căn nhà nhỏ trên một phần đất để sinh sống. Không ai trong gia đình lập giấy tờ gì cho việc này. Với người miền quê thời đó, một lời nói đồng ý miệng giữa những người ruột thịt đã là đủ.
Người cháu ở lại, làm ăn, sinh con đẻ cái, tôn tạo nhà cửa qua nhiều lần sửa chữa. Qua các đợt kê khai đất đai của địa phương, anh đều đứng tên kê khai phần đất mình đang ở, không ai trong gia đình phản đối.
Cứ thế, gần 40 năm trôi qua trong yên ổn.
Khi tấm giấy nhờ nhận tiền đền bù trở thành bằng chứng bất ngờ
Khoảng năm 2008, Nhà nước có chủ trương mở rộng một tuyến đường đi qua đúng phần đất mà gia đình người cháu đang sinh sống. Lúc đó, ông N. già yếu, không còn minh mẫn để trực tiếp đứng ra làm thủ tục nhận tiền bồi thường.
Ông đã nhờ người cháu đang ở trên đất viết giúp và ký thay một số giấy tờ để nhận khoản tiền hỗ trợ, đền bù từ Nhà nước.
Không lâu sau, ông N. qua đời mà không để lại di chúc. Trước khi mất, ông có dặn lại vợ con rằng nên về quê để đòi lại phần đất năm xưa cho người cháu ở nhờ. Vợ và các con của ông N. đã khởi kiện, yêu cầu gia đình người cháu phải trả lại toàn bộ nhà, đất, hoàn trả cả khoản tiền đền bù, hỗ trợ mà người cháu đã nhận thay trước đó.
Phía nguyên đơn cho rằng đất là do chính quyền giao cho ông N., ông chưa từng có văn bản nào cho hay tặng lại cho cháu, việc cháu ở trên đất chỉ đơn thuần là được cho ở nhờ, không phải là cho hẳn. Việc ông N. nhờ cháu ký nhận tiền đền bù hộ càng cho thấy đến tận lúc đó, ông vẫn là người có quyền quyết định đối với thửa đất.
Phía bị đơn, tức gia đình người cháu, lại cho rằng suốt gần 40 năm sinh sống, xây dựng, kê khai đất đai công khai mà không hề bị ai trong gia đình lên tiếng, thậm chí còn được chính ông N. tin tưởng giao cho đứng ra nhận tiền đền bù liên quan đến chính thửa đất đó thì không thể coi đây đơn thuần là quan hệ "cho ở nhờ" để có thể bị đòi lại bất cứ lúc nào.
Câu hỏi đặt ra: việc cho phép bằng miệng, không giấy tờ, kéo dài suốt mấy chục năm, có đủ để làm phát sinh quyền sở hữu cho người đang sử dụng đất hay không?
Ba căn cứ pháp lý
Có ba căn cứ pháp lý để trả lời câu hỏi trên:
Thứ nhất, về nguyên tắc xác lập quyền sở hữu do chiếm hữu lâu dài.
Điều 236 Bộ luật Dân sự 2015 quy định người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn 30 năm đối với bất động sản thì trở thành chủ sở hữu, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu.
Việc người cháu ở ổn định, công khai, không tranh chấp suốt gần 40 năm đã vượt xa mốc thời gian này.
Thứ hai, về điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng) trong trường hợp không có giấy tờ.
Khoản 1 Điều 138 Luật Đất đai 2024 quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 18-12-1980, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, thì được cấp sổ hồng mà không bắt buộc phải phù hợp với quy hoạch, khác với các mốc thời gian sử dụng đất sau này vốn đòi hỏi thêm điều kiện về quy hoạch.
Việc gia đình người cháu bắt đầu sử dụng đất từ giữa thập niên 1970 rơi đúng vào trường hợp thuận lợi nhất của quy định này.
Thứ ba, về giá trị chứng minh của sự im lặng kéo dài.
Việc ông N. biết rõ cháu mình đang sinh sống, xây dựng, kê khai đất đai công khai trong suốt gần 40 năm mà không hề có bất kỳ ý kiến phản đối nào, thậm chí còn tin tưởng giao cho cháu đứng ra nhận tiền đền bù liên quan đến chính thửa đất là tình tiết cho thấy trên thực tế ông đã không còn thực hiện quyền của một chủ sử dụng đối với tài sản này.
Việc nhờ ký nhận hộ tiền đền bù, xét trong toàn bộ bối cảnh vụ việc, không đủ sức nặng để đảo ngược tình trạng pháp lý đã hình thành sau 30 năm chiếm hữu ngay tình, liên tục, công khai.
Qua nhiều cấp xét xử, tòa án cuối cùng đã bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của phía nguyên đơn, không chấp nhận việc đòi lại nhà, đất cũng như khoản tiền đền bù, hỗ trợ mà người cháu đã nhận trước đó.
Tòa án xác định gia đình người cháu đã đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ diện tích đang quản lý, sử dụng ổn định từ nhiều chục năm qua.
Bản án cũng nêu rõ việc ông N. mặc dù trước đây từng nhờ cháu đứng ra ký nhận tiền đền bù chỉ là một tình tiết xảy ra vào một thời điểm cụ thể, không đủ để phủ nhận toàn bộ quá trình chiếm hữu ngay tình, liên tục, công khai và không bị phản đối mà gia đình người cháu đã duy trì suốt nhiều thập kỷ trước đó.
Đây chính là bản án sau đó được Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao lựa chọn, phát triển thành án lệ, làm cơ sở thống nhất cho việc giải quyết những tranh chấp tương tự tại các tòa án trong cả nước (Án lệ số 33).
Những điều người dân cần lưu ý về chuyện cho người khác ở trên đất của mình
Từ câu chuyện trên, có ba điều đáng để những gia đình có tình huống tương tự, cho người thân mượn đất, ở nhờ đất cần lưu ý.
Thứ nhất, dù là quan hệ ruột thịt thân thiết đến đâu, khi cho mượn đất hay cho ở nhờ, các bên vẫn nên lập một văn bản ghi rõ đây là quan hệ mượn, ở nhờ, có hoặc không có thời hạn, để tránh về sau bị hiểu nhầm hoặc bị coi là đã có sự chuyển giao quyền sử dụng đất.
Thứ hai, người có quyền sử dụng đất, dù không trực tiếp ở trên đất, cũng nên định kỳ thực hiện những hành vi thể hiện rõ mình vẫn là người có quyền, như kê khai, đăng ký biến động.
Thứ ba, khi phát sinh những sự việc liên quan đến thửa đất như bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, các bên nên làm rõ ngay từ đầu ai là người đứng ra nhận và với tư cách gì, tránh để việc nhờ nhận hộ trở thành tình tiết gây bất lợi hoặc bị hiểu theo nhiều cách khác nhau về sau.
Đất đai gắn liền với những mối quan hệ tình cảm sâu đậm trong gia đình Việt. Nhưng chính vì tin tưởng lẫn nhau mà nhiều gia đình đã bỏ qua những thủ tục pháp lý cần thiết. Đến khi giá trị đất tăng lên hoặc có những khoản lợi ích phát sinh, sự thiếu vắng giấy tờ ấy mới trở thành mầm mống của những vụ kiện tụng kéo dài, mà người thiệt thòi không chỉ là tiền bạc, mà còn là tình thân đã một thời gắn bó.
Nguồn ưu tiên trên Google
Tối đa: 1500 ký tự
Hiện chưa có bình luận nào, hãy là người đầu tiên bình luận